二套房的界定主要取決於家庭成員過往的住房購買記錄和貸款記錄。具體判斷標準如下：
貸款記錄。如果家庭成員曾使用貸款購買過住房，無論該貸款是否已結清，再次申請貸款購買住房時，通常會被視為第二套房。
住房購買記錄。如果房屋登記系統中能查詢到家庭成員名下的住房，再次申請貸款購買住房時，也會被視為第二套房。
貸款類型。無論是公積金貸款還是商業性個人住房貸款，只要有過住房貸款記錄，再次申請貸款購房時都將視為第二套房。
家庭成員。判斷是基於家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）實際擁有的成套住房數量和貸款記錄。
出售的住房。對於已經出售的住房，如果能夠提供出售證明，再次申請貸款購房時可能不會被視為第二套房。
人均住房面積。如果已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，其人均住房面積低於當地平均水平，再次申請住房貸款時，可以比照首套自住房貸款政策執行。
這些標準綜合考慮了家庭的貸款和購房歷史，確保了二套房認定的準確性和公平性。